Welche Kosten Sie als Immobilienverkäufer absetzen können

19. September 2016

Wer eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft, der stellt sich die Frage, welche Kosten er von diesem Verkauf absetzen kann. Diese Frage bezieht sich in erster Linie auf die Nebenkosten, die hier entstehen, wie die Courtage für den Makler, mögliche Notargebühren sowie Gebühren für eine Änderung im Grundbuch. Steuern sparen ist hier durchaus möglich. Wer Nebenkosten von dem Verkauf einer Immobilie von den Steuern absetzen möchte, der kann dies nicht über die Werbungskosten machen. Die Werbungskosten, in Bezug auf Vermietung und Verpachtung, sind nur dafür gedacht, um Mieteinnahmen versteuern und hier mögliche Kosten geltend machen zu können. Wird eine Immobilie jedoch verkauft, dann hat der Eigentümer durch den Verkauf nicht mehr die Absicht, über Vermietung oder Pacht zusätzliche Einnahmen zu generieren. Dennoch kann es möglich sein, Kosten von der Steuer abzusetzen.

Grund für Steuerkosten beim Hausverkauf

Interessant ist die Frage, warum überhaupt Steuern beim Verkauf des Hauses anfallen. Diese basieren darauf, dass der Erlös als ein Gewinn gesehen wird, der durch private Veräußerungsgeschäfte gemacht wurde. Im Einkommenssteuergesetz ist festgehalten, dass diese Gewinne versteuert werden müssen. Allerdings gibt es in diesem Rahmen die Spekulationsfrist. Wer ein Haus kauft, der erhält eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Liegen zwischen Kauf oder Bau des Hauses sowie dem Verkauf 10 Jahre oder mehr, dann müssen keine Steuern gezahlt werden. Wird das Haus jedoch innerhalb der Frist von 10 Jahren verkauft, fallen Steuern an.

Steuern sparen – so ist es möglich

Nicht immer müssen im Rahmen der Spekulationsfrist bei einem Verkauf Steuern gezahlt werden. Wer nachweisen kann, dass er innerhalb dieser Frist mindestens zwei Jahre in dem Haus gewohnt hat, der braucht keine Steuern zu zahlen. Anders sieht es aus, wenn während dieser Zeit in der Immobilie nicht nur gewohnt, sondern auch gearbeitet wurde. Hier werden wieder Steuern fällig. Allerdings nur dann, wenn der gewerbliche Raum auch noch innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf für gewerbliche Zwecke genutzt wurde. Wichtig: Versteuert werden müssen nur Gewinne beim Hausverkauf. Das heißt: Ist der Preis für den Hausverkauf höher als der Preis für den Hauskauf, muss der Gewinn versteuert werden. Eine Absetzung von der Steuer ist bei der Ablösung eines Immobilienkredites möglich. Wenn der Eigentümer vor dem Verkauf einen Kredit ablösen musste, dann fällt je nach genauer Vereinbarung eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese kann von der Steuer abgesetzt werden.

Nebenkosten absetzen – wann ist es möglich?

Wenn das Haus oder die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wurden und es nicht nachgewiesen werden konnte, dass eine private Nutzung von mindestens zwei Jahren vorlag, dann können die Nebenkosten von der Steuer abgesetzt werden. Das heißt, der Verkäufer kann die Notarkosten sowie die Grundbuchänderung und eine mögliche Courtage für den Makler bei der Steuer angeben. Die Beträge verringern den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie und damit auch die Höhe der Steuern, die gezahlt werden müssen. Die Höhe der zu zahlenden Steuern ist abhängig von dem Einkommenssteuersatz des Verkäufers sowie dem Wertzuwachs, dem die Immobilie seit dem Kauf unterlegen ist. Daher kann eine durchschnittliche Steuerhöhe für den Verkauf einer Immobilie nicht genannt werden.