Was es bei einer Zwangsverwaltung zu beachten gibt

Jinny Verdonck

21. September 2018

Falls ein Gläubiger gegenüber einem Schuldner Ansprüche hat, so können diese mittels einer Zwangsverwaltung durchgesetzt werden. Was Sie zu dieser Art von Vollstreckungsverfahren wissen sollten, erfahren Sie im heutigen Ratgeber.

Zwangsverwaltung vs. Zwangsversteigerung

Der Unterschied zwischen einer Zwangsverwaltung und einer Zwangsversteigerung liegt darin, dass der Gläubiger bei einer Zwangsverwaltung sein ihm zustehendes Geld aus den laufenden Erträgen erhalten soll, anstatt aus dem Erlös des Grundstücks, wie es bei einer Zwangsversteigerung der Fall ist. Somit behält der Schuldner das Eigentum am Grundstück, es werden ihm lediglich die Erträge entzogen.

Wie funktioniert eine Zwangsverwaltung?

Im Rahmen einer Zwangsverwaltung wird vom Gericht ein Zwangsverwalter bestellt, der dafür zu sorgen hat, dass das betreffende Grundstück wirtschaftlich erhalten wird und genutzt wird, um Geld damit zu erwirtschaften. Dieses Geld muss der Zwangsverwalter dann dem Gläubiger aushändigen. Mit einer Zwangsverwaltung werden jedoch nicht nur die Ansprüche der Gläubiger durchgesetzt und befriedigt, sondern es kann damit auch das Ziel der Sicherung des Werterhalts des Grundstücks verfolgt werden oder der Vorbeugung eines Wertverfalls. Durch eine Zwangsverwaltung soll der Zustand des Grundstücks verbessert werden, damit deren Wirtschaftlichkeit verbessert werden kann, mit dem Ziel, die Erträge zu erhalten, zu beschaffen oder zu steigern.

Was bedeutet die Zwangsverwaltung für Sie in der Praxis?

Nachdem das Gericht angeordnet hat, dass Ihr Grundstück unter Zwangsverwaltung stehen soll, fällt die Bewirtschaftung Ihrer Immobilie in die Hände eines Verwalters, der vom Gericht bestellt wird. Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie vermieten, so hat nun der Zwangsverwalter die Pflicht, sich um jegliche Probleme zu kümmern, die aus dem Mietverhältnis entstehen können. Zugleich darf der Zwangsverwalter aber auch Ihre Mieteinnahmen einbehalten und an Ihren Gläubiger abführen. Ihnen sowie Ihren Familienangehörigen, die gemeinsam in Ihrem Haushalt leben, wird allerdings ein Wohnrecht eingeräumt. Dieses Wohnrecht beinhaltet in der Regel, dass Sie weder Miete noch eine Nutzungsentschädigung zahlen müssen. Für die Nebenkosten müssen Sie jedoch aufkommen und falls Sie dem nicht Folge leisten, so hat der Gläubiger das Recht, eine Räumung anzufordern.

Wenn eine Zwangsversteigerung droht und das Grundstück unter Zwangsverwaltung steht, dann stellt sich auch die Frage nach der Haftung. Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil gefällt.

Der Fall

Der Kläger hat sein Auto auf einem Grundstück abgestellt. Ein Windstoß führte dazu, dass ein Ast auf das Auto fiel. Infolge dessen wurde das Auto beschädigt. Der Ast stammte von einem auf dem Grundstück der Beklagten stehenden Baumes. Der Kläger war der Ansicht, dass die Grundstückseigentümerin ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt hatte, und verklagte sie daher aufgrund des entstandenen Schadens an seinem Fahrzeug auf Schadensersatz. Allerdings wurde noch vor diesem Vorfall eine Zwangsverwaltung angeordnet, wodurch die Bundesrepublik Deutschland in den Besitz dieses Grundstücks eingewiesen worden war.

Das Urteil des BGH

Da die Zwangsverwaltung bedeutet, dass es dem Grundstückseigentümer verwehrt ist, auf das Grundstück einzuwirken, ist ausschließlich der Zwangsverwalter zur Einhaltung der Verkehrssicherung auf dem betreffenden Grundstück verpflichtet, und nicht die Grundstückseigentümerin. Solange die Zwangsverwaltung anhält, muss der Zwangsverwalter jegliche Mängel auf dem Grundstück beseitigen, die den Verkehr gefährden könnten.

Fazit

Die Zwangsverwaltung ist ein komplexes Thema, daher ist es empfehlenswert, sich Rat von einem Rechtsexperten zu holen, damit Sie sich genau über Ihre Rechte und Pflichten bewusst sind, um Probleme zu vermeiden und das bestmögliche aus der Situation zu machen. Unterstützung erhalten Sie beispielsweise hier.