BGH: Rückforderungsanspruch von geleisteten Vorauszahlungen der Betriebskosten ist begrenzt

Jinny Verdonck

9. August 2021

Zum Thema Betriebskosten kommt es immer wieder zu Streit, der nicht selten vor Gericht landet. In einem aktuellen Fall entschied der BGH: Nachdem ein Mietverhältnis beendet wurde, können geleistete Vorauszahlungen der Betriebskosten nur dann zurückgefordert werden, wenn der Mieter zur Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs nicht die Möglichkeit hatte, die laufenden Vorauszahlungen zurückzubehalten.

Darum ging es im verhandelten Fall

Der Mieter war mit der Zahlung der Miete im Rückstand und der Fall landete vor Gericht. Dabei ging es auch darum, ob vonseiten des Mieters ein Anspruch darauf besteht, dass der Vermieter ihm die geleisteten Vorauszahlungen der Betriebskosten zurückzahlt, die zur Erklärung der Aufrechnung beitragen.

Der Mietvertrag lief von März 2012 bis April 2017. Der Mieter leistete bis Ende Juli 2016 sowohl die Miete als auch die vereinbarten Vorauszahlungen der Betriebskosten. Im folgenden Monat zahlte er nur noch die Betriebskosten und setzte dann im September 2016 die Zahlung komplett aus. Ende 2016 verlangte der Mieter dann erstmalig von der Vermieterin, die bislang nicht erteilte Betriebskostenabrechnung abzurechnen.  

Die Vermieterin verklagte den Mieter zur Rückzahlung der Miete zwischen September 2016 und April 2017. Da die Vermieterin gegen ihre Pflicht keine Betriebskosten abgerechnet hat, war der Mieter der Ansicht, dass er die zwischen 2014 und 2016 gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern kann. 

Das BGH-Urteil

Der BGH urteilte, dass lediglich die Vorauszahlungen zurückgefordert werden können, die der Mieter im Jahr 2016 gezahlt hat, nicht jedoch die in 2014 und 2015 geleisteten Vorauszahlungen.

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen zur jährlichen Abrechnung verpflichtet. Hierfür hat der Vermieter nach Ende der Abrechnungsperiode 12 Monate Zeit. Sollte der Vermieter innerhalb dieser Frist keine Abrechnung vorlegen, so hat der Mieter das Recht, die geleisteten Vorauszahlungen nach Ende des Mietverhältnisses zurückzufordern. Eine vorherige Klage auf Abrechnungserteilung ist dabei nicht erforderlich. Diese ergänzende Vertragsauslegung dient dazu, eine beliebige Hinauszögerung des Erstattungsanspruchs vonseiten des Vermieters zu vermeiden. 

Mieter haben kein unbegrenztes Rückforderungsrecht

Dennoch genießt der Mieter kein unbegrenztes Recht auf Rückforderung. Es gilt lediglich in Bezug auf die Vorauszahlungen der Abrechnungsperioden, deren Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen war, als das Mietverhältnis beendet wurde. Bei Vorauszahlungen für ältere Abrechnungszeiträume war der Mieter während des Mietverhältnisses in der Lage, die laufenden Vorauszahlungen zurückzuhalten, um dadurch den Druck auf den Vermieter zu erhöhen, die Betriebskosten abzurechnen. Selbst wenn der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht zum Teil Gebrauch gemacht hat, gibt es keinen Anspruch auf Rückforderung. 

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Möglichkeit gehabt, die Vorauszahlungen einzubehalten. Die Abrechnungsfristen für 2014 und 2015 endeten nämlich in 2015 und 2016 und somit noch während des Mietverhältnisses. Dabei ist es ohne Belang, dass der Mieter ab September 2016 dann tatsächlich sein Recht zur Einbehaltung der Vorauszahlungen genutzt hat. 

Somit darf der Mieter lediglich die Vorauszahlungen vom Vermieter zurückfordern, die er in 2016 geleistet hat, da die Abrechnungsfrist bis Ende 2017 lief und noch nicht abgelaufen war, als das Mietverhältnis im April 2017 beendet wurde. 

BGH-Urteil vom 7.7.2021, VIII ZR 52/20